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Noch steuerpflichtigEigenmietwert gilt bis Ende 2028 weiter2026UrbanHome · Eigenmietwert Schweiz 2026
Was ist der Eigenmietwert? Bedeutung und Berechnung in der Schweiz
Der Eigenmietwert ist ein steuerbares Einkommen, das Eigentümerinnen und Eigentümer für selbst genutztes Wohneigentum deklarieren müssen – obwohl keine Miete fliesst. 2026 gilt das System weiterhin; abgeschafft wird der Eigenmietwert erst per 1. Januar 2029. Wie hoch er ausfällt, hängt vom Kanton, der Liegenschaft und der geschätzten Marktmiete ab.
Autor: Nikita von Niederhäuser, Immobilienexperte UrbanHome21. Oktober 2026 · Lesezeit: ca. 14 Minuten
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Grobe Orientierunghäufiger Bereich im Verhältnis zur Marktmiete60–70%03
Abzüge heuteHypothekarzinsen und Unterhalt können berücksichtigt werden−04
SystemwechselAbschaffung ab 1. Januar 20292029Definition
Eigenmietwert = steuerbarer Nutzungswert des eigenen Zuhauses.
Wer in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus lebt, bezahlt sich selbst keine Miete. Das Schweizer Steuersystem behandelt den wirtschaftlichen Nutzen dieser Selbstnutzung heute trotzdem wie Einkommen. Der Eigenmietwert soll vereinfacht den Betrag abbilden, den eine vergleichbare Wohnung oder ein vergleichbares Haus am Markt als Miete erzielen könnte.
2026 · Switzerland · 2029
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Keine echte Zahlung
Der Eigenmietwert ist keine Rechnung und keine Miete an den Staat. Er ist ein rechnerischer Betrag, der dem steuerbaren Einkommen zugerechnet wird.
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Bundesrecht – kantonale Berechnung
Die Besteuerung ist bundesrechtlich vorgegeben, die konkrete Bewertung erfolgt aber kantonal. Deshalb gibt es keine einzige Schweizer Formel, die überall identisch angewendet wird.
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Auch Zweitwohnungen betroffen
Bis Ende 2028 wird der Eigenmietwert grundsätzlich auch bei selbst genutzten Zweit- und Ferienwohnungen berücksichtigt. Ab 2029 fällt die Eigenmietwertbesteuerung für Erst- und Zweitliegenschaften weg.
Berechnung
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Die Grundidee ist einfach, die amtliche Berechnung aber kantonal unterschiedlich. Vergleichsmieten, Liegenschaftswert, Lage, Grösse, Alter, Ausbau und kantonale Bewertungsmodelle können eine Rolle spielen.
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Vergleichsmiete bestimmen
Ausgangspunkt ist häufig die Frage, welche Miete ein ähnliches Objekt am gleichen Ort ungefähr erzielen würde.
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Kantonale Methode anwenden
Der Kanton legt fest, ob mit Vergleichsmieten, Bewertungsfaktoren, Punkten, Liegenschaftswerten oder anderen Modellen gearbeitet wird.
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Steuerbaren Mietwert festsetzen
Als grobe Schweizer Orientierung nennt ch.ch rund 60 bis 70 Prozent der Miete eines vergleichbaren Objekts. Der effektive Wert kann je nach Kanton anders zustande kommen.
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In der Steuererklärung deklarieren
Der festgesetzte Eigenmietwert wird als Einkommen erfasst. Die Steuerwirkung hängt danach vom übrigen Einkommen, den Abzügen und dem Steuersatz ab.
Einfaches Rechenbeispiel
Angenommene Marktmiete eines vergleichbaren Hauses: CHF 2’500 pro Monat. Das entspricht CHF 30’000 pro Jahr. Würde ein Kanton in diesem vereinfachten Beispiel 65 Prozent davon als Eigenmietwert ansetzen, ergäbe sich ein steuerbarer Eigenmietwert von CHF 19’500 pro Jahr. Das ist nur ein Rechenbeispiel – der amtliche Wert kann wegen der kantonalen Methode abweichen.
Steuern 2026
Was dürfen Eigentümer heute abziehen?
Das heutige System kombiniert die Besteuerung des Eigenmietwerts mit Abzugsmöglichkeiten. Genau diese Kombination ändert sich ab 2029. [1]
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2026Hypothekarzinsen
✓
Schuldzinsen können im geltenden System im Rahmen der gesetzlichen Regeln vom Einkommen abgezogen werden.
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2026Unterhaltskosten
✓
Werterhaltender Liegenschaftsunterhalt kann je nach Steuerrecht effektiv oder teilweise pauschal berücksichtigt werden. Wertvermehrende Investitionen sind davon zu unterscheiden.
Kantonale Unterschiede
Warum unterscheidet sich der Eigenmietwert je nach Kanton?
Die Kantone verwenden unterschiedliche Bewertungsverfahren. Deshalb sollten Eigentümer nicht mit einer landesweit einheitlichen Prozentformel rechnen.
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Zürich 2026
Der Kanton Zürich hält für Liegenschaften bis Baujahr 2025 während der Übergangszeit grundsätzlich an den bisherigen Eigenmietwerten fest. Für Neubauten ab 2026 gilt die neue Bewertungsmethode mit einer Übergangsregelung. [4]
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Genf 2026
Genf indexiert die valeur locative periodisch. Für die Steuerperiode 2026 wurde der Index auf 127,5 Punkte festgesetzt, 1,8 Prozent höher als 2025. [5]
Ab 1. Januar 2029
Der Eigenmietwert wird abgeschafft – aber nicht ohne Gegenleistung.
Volk und Stände haben 2025 den Systemwechsel ermöglicht. Der Bundesrat hat die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Bis Ende 2028 gilt das heutige System weiter. [2]
| Bereich | Bis Ende 2028 | Ab 1. Januar 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | als Einkommen steuerbar | entfällt bei selbst genutzten Erst- und Zweitliegenschaften |
| Unterhalt selbst genutztes Wohneigentum | nach heutigen Regeln abzugsfähig | Unterhaltsabzug entfällt |
| Schuldzinsen | nach geltenden Regeln abzugsfähig | stark eingeschränkt; bei vermieteten/verpachteten Immobilien anteilig weiter möglich |
| Ersterwerber | kein spezieller neuer Abzug | zeitlich und betragsmässig begrenzter Schuldzinsenabzug |
| Energiesparen / Umwelt | heute je nach Regelung abzugsfähig | bei direkter Bundessteuer entfällt; Kantone können befristet weiterführen |
Praxis
6So finden Sie Ihren Eigenmietwert und prüfen die Steuerwirkung.
Die Grundidee ist einfach, die amtliche Berechnung aber kantonal unterschiedlich. Vergleichsmieten, Liegenschaftswert, Lage, Grösse, Alter, Ausbau und kantonale Bewertungsmodelle können eine Rolle spielen.
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Steuerveranlagung prüfen
Suchen Sie den von der Steuerbehörde festgesetzten Eigenmietwert in der letzten Veranlagung oder den Liegenschaftsunterlagen.
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Kantonale Bewertungsregeln öffnen
Nutzen Sie die Website Ihrer kantonalen Steuerverwaltung. Dort stehen Methode, Hilfsblätter und gegebenenfalls Rechner.
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Marktmiete nur als Plausibilitätscheck nutzen
Vergleichbare Mietangebote helfen bei der Einordnung, ersetzen aber nicht die amtliche kantonale Bewertung.
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Abzüge separat erfassen
Hypothekarzinsen und abzugsfähige Unterhaltskosten nicht mit dem Eigenmietwert vermischen, sondern separat deklarieren.
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2029 mitdenken
Bei Renovationen, Amortisation und Hypothekenstrategie berücksichtigen, dass sich das Steuersystem ab 2029 grundlegend ändert.
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Bei Unklarheiten nachfragen
Bei ungewöhnlich hohem Wert oder geänderter Nutzung die kantonale Steuerverwaltung oder eine Steuerfachperson kontaktieren.
Sources
Offizielle Quellen und Stand 2026
Der Artikel basiert auf den aktuell geltenden Regeln und den 2025/2026 beschlossenen Änderungen. Steuerliche Einzelfälle hängen vom Kanton und der persönlichen Situation ab.
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Häufige Fragen zum Eigenmietwert in der Schweiz
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10FAQ
Er ist ein fiktiver Mietwert für selbst genutztes Wohneigentum. Der Betrag wird heute zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet, obwohl keine echte Miete bezahlt wird.
Als grobe Orientierung nennt ch.ch etwa 60 bis 70 Prozent der Miete eines vergleichbaren Objekts. Die konkrete Höhe wird kantonal festgesetzt und kann mit anderen Bewertungsmethoden ermittelt werden.
Je nach Kanton über Vergleichsmieten, Bewertungsfaktoren, Liegenschaftswerte, Punktesysteme oder Kombinationen daraus. Eine schweizweit identische Formel gibt es nicht.
Ja. Die Reform tritt erst am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis Ende 2028 gilt die Eigenmietwertbesteuerung weiter.
Am 1. Januar 2029 für selbst genutzte Erst- und Zweitliegenschaften.
Im heute geltenden System grundsätzlich im Rahmen der gesetzlichen Regeln. Ab 2029 wird der Schuldzinsenabzug stark eingeschränkt.
Bis Ende 2028 gelten die heutigen Abzugsmöglichkeiten. Ab 2029 entfällt der Unterhaltskostenabzug bei selbst genutztem Wohneigentum.
Bis Ende 2028 grundsätzlich ja. Ab 2029 fällt die Eigenmietwertbesteuerung auch für selbst genutzte Zweitliegenschaften weg; Kantone können dafür eine besondere Objektsteuer einführen.
Nein. Die kantonalen Bewertungsverfahren unterscheiden sich erheblich. Deshalb sollte immer der amtliche kantonale Wert bzw. die kantonale Berechnung verwendet werden.
Meist in der letzten Steuerveranlagung, auf einem kantonalen Bewertungsblatt oder in den Unterlagen der kommunalen bzw. kantonalen Steuerbehörde.
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Summary
2026 bleibt der Eigenmietwert wichtig – ab 2029 ändert sich das System grundlegend.
Für Steuererklärungen 2026, 2027 und 2028 bleibt der Eigenmietwert relevant. Entscheidend ist der amtlich festgesetzte Wert des Kantons, nicht eine selbst berechnete Marktmiete.
Wer Wohneigentum besitzt oder kaufen möchte, sollte deshalb zwei Rechnungen auseinanderhalten: die heutige Steuerbelastung mit Eigenmietwert und Abzügen – und die neue Situation ab 2029 mit wegfallendem Eigenmietwert, aber deutlich weniger Abzugsmöglichkeiten.
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