Diese äußerst gepflegte und lichtdurchflutete Dachgeschoßwohnung befindet sich in einem charmanten Gründerzeithaus in bester Lage von Oberdöbling. Der Dachgeschoßausbau erfolgte 2000 und die Wohnung wurde seither laufend instand gehalten. Dank der großzügigen Verglasungen und der Galerieebene wirkt der Wohnbereich besonders hell und einladend.

Die Wohnung besticht durch eine perfekte Kombination aus modernem Wohnkomfort und zeitloser Eleganz – ideal für anspruchsvolle Paare, eine Kleinfamilie oder Singles, die ein repräsentatives Zuhause mit besonderem Flair suchen.

Raumaufteilung im Detail
1. Ebene (Hauptebene – ca. 103,8 m²)

Eingangsbereich / Diele
Einladender Vorraum mit Platz für Garderobe, Zugang zu WC, Garderobe mit Einbauschränken angrenzend zum Schlafzimmer.
Wohnküche (ca. 63 m²) von Bulthaup mit eingebauten Mielegeräten
Herzstück der Wohnung – ein großzügiger, offener Raum mit Wohn-, Ess- und Kochbereich.
Ideal für gesellige Abende und mit direktem Zugang zur Terrasse.
Die offene Decke bis zur Galerie sorgt für ein besonders luftiges Raumgefühl.

Zimmer 1 (ca. 12,6 m²)
Ruhig gelegenes Schlafzimmer, ideal als Master- oder Kinderzimmer.

Zimmer 2 (ca. 12,2 m²)
Zweites Schlafzimmer, gut geeignet als Gästezimmer, Büro oder Kinderzimmer.

Badezimmer (ca. 8 m²)
Modernes Bad mit Badewanne, Doppel-Waschbecken, WC-Vorbereitung und Waschmaschinenanschluss

Separates WC
Direkt vom Vorraum erreichbar.

Terrasse (ca. 14,8 m²)
Südlich ausgerichtet, mit Natursteinbelag – ideal für sonnige Tage (ganztags Sonne) und laue Sommerabende. Wasseranschluss vorhanden, Blick ins Grüne und Markise zu errichten möglich.

Galerieebene (ca. 6,7 m²)
Über eine innenliegende Treppe erreicht man die Galerie mit Blick auf den Wohnbereich.
Die Galerie eignet sich perfekt für eine kleine Bibliothek oder gemütliche Lese- und Relaxzone.
Durch die großen Fensterflächen bleibt auch diese Ebene sehr hell.

Dachterrasse (17,63 m²)
Über die Galerie erreicht man die wunderschöne und uneinsichtige Dachterrasse mit Blick in die Stadt und auf den Kahlenberg. Wasseranschluss ebenso vorhanden.

Ausstattung & Zustand
Dreifachverglaste Fenster (Passivhausstandard) mit Rolläden
Gastherme erneuert ca. 2015–2017
Parkettböden neu geschliffen & geölt
LED-Beleuchtung in der Galerie neu 2025
Zeitlose Natursteinböden in den Nassräumen
Terrasse mit Natursteinbelag
Diverser Stauraum durch hochwertige Tischlereinbauten in der ganzen Wohnung

Die Wohnung präsentiert sich in ausgezeichnetem, sofort beziehbarem Zustand.

Lage
Die Krottenbachstraße zählt zu den beliebtesten Wohnadressen in Wien-Döbling.
Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Restaurants sowie Schulen und Kindergärten befinden sich in fußläufiger Entfernung. Öffentliche Verkehrsanbindung durch Buslinien (z. B. 35A) Richtung Heiligenstadt (U4/S-Bahn) oder Spittelau (U6/S-Bahn).Angaben gemäß gesetzlichem Erfordernis:

Heizwärmebedarf:	98.2 kWh/(m²a)
Klasse Heizwärmebedarf:	D
Faktor Gesamtenergieeffizienz:	1.49
Klasse Faktor Gesamtenergieeffizienz:	C