!! Charmante 2-Zimmer-Wohnung mit zusätzlicher 1 ner 1 Zimmer Mansardenwohnung !!
Objektbeschreibung
Zum Verkauf gelangt eine fertig ausgestellte, sehr gut geschnittene 2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 65,95 m², ergänzt durch eine separate Mansardenwohnung mit 11,6 m².
Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage von Baden bei Wien und überzeugt durch ihre hervorragende Raumaufteilung, den guten Erhaltungszustand sowie die vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten.
Die Wohnung liegt bequem erreichbar und ist über sieben flache Stufen zugänglich.

Raumaufteilung – Hauptwohnung (65,95 m²)
•Wohnzimmer: ca. 20,00 m²
Zwei große Fenster sorgen für hervorragenden Lichteinfall und ein sehr sonniges Wohnambiente.
•Schlafzimmer: ca. 20,00 m²
Ebenfalls mit großen Fenstern ausgestattet, sehr hell und bei Bedarf teilbar, wodurch ein zusätzlicher Raum geschaffen werden kann.
•Vorzimmer: ca. 11,20 m²
Großzügig geschnitten und zentral begehbar.
•Küche: ca. 7,05 m²
Möbliert, mit Blick in den ruhigen Innenhof, ausgestattet mit PVC-Boden.
•Abstellraum: ca. 3,40 m²
•Badezimmer: ca. 3,00 m²
2025 komplett saniert, neue Fliesen.
•WC: ca. 1,30 m²
Separat, ebenfalls verfliest.
Bodenbeläge:
•Wohn- und Schlafräume: Laminatboden
•Bad & WC: Fliesen
•Küche: PVC-Boden
Kellerabteil mit Fenster und Strom Anschluss ca 7m2
Gemeinnütziger Fahrradabstellraum
Die Wohnanlage ist in sehr ruhiger Lage, ist sehr schön gepflegt und wird von einem Hausmeister betreut.
Ruhiger, uneinsehbarer Gemeinschaftsgarten

Ausstattung & Zustand
•3-fach verglaste Fenster in allen Räumen
•Jalousien an sämtlichen Fenstern
•2018: Erneuerung der Therme, Heizkörper (Mittelradiatoren) sowie Leitungen
•2025: Komplettsanierung des Badezimmers
•Küche möbliert

Mansardenwohnung (11,6 m²)
Die zusätzliche Mansardenwohnung befindet sich im 4. Stock und bietet einen sehr schönen Blick über die Stadt Baden.
Ausstattung der Mansardenwohnung:
•Eigene Therme
•Eigener Stromanschluss (separate Abrechnung möglich)
•Eigene Wasserleitungen
•Eigenes WC
Diese Einheit eignet sich ideal als:
•Büro
•Gästezimmer
•oder zur Vermietung
Mögliches Mieteinkommen:
ca. € 150,– bis € 350,– monatlich

Lagebeschreibung
Die Wohnung befindet sich in absoluter Zentrallage, nur ca. 5 Gehminuten ins Stadtzentrum von Baden bei Wien.
In unmittelbarer Umgebung und fußläufig erreichbar befinden sich:
•das weltberühmte Casino Baden
•die Römertherme Baden
•der Grüne Markt
•Theaterplatz und großflächige Fußgängerzone
•zahlreiche hoch renommierte Ärzte, medizinische Zentren und ein Krankenhaus
•vielfältige Gastronomie
•Bioläden und sämtliche Einkaufsmöglichkeiten
•viele Park- und Grünanlagen
Der Bahnhof Baden ist in ca. 6 Gehminuten erreichbar.
Verkehrsanbindung:
•Wien: ca. 15 Minuten mit dem Auto
•Wiener Neustadt: ca. 15 Minuten
•St. Pölten: ca. 25 Minuten
Besonderheit:
Die Stadt Baden bei Wien wurde vor Kurzem als UNESCO-Weltkulturerbe ausgezeichnet, was die Lage zusätzlich aufwertet.

Kaufpreis & Kosten

Betriebskosten: € 308,00 für Wohnung und Mansardenzimmer
BKaufpreis: € 260.000,–
•Provision: 3 % des Kaufpreises zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer

Zusammenfassung
Diese Immobilie bietet:
•zentrale Top-Lage
•helle, großzügige Räume
•moderne Technik und Sanierungen
•zusätzliche, separat nutzbare Mansardenwohnung
•attraktives Zusatzeinkommen durch Vermietung
Eine ideale Kombination aus Eigennutzung, Kapitalanlage und Lebensqualität.
AVI Immobilien
Betreuungsdirektor
Thomas Pichler

Motto:
Wir sind für SIE da!
Das AVI Immobilien Team in deiner nähe