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0,1 %
Tasso di abitazioni vuote
Città di Zurigo · 1° giugno 2025
Notizie · Locazione · Mercato abitativo
Airbnb a Zurigo viene limitato: cosa significa la nuova sentenza per inquilini, locatori e mercato abitativo
Il Tribunale federale ha confermato le nuove regole zurighesi volte a impedire la trasformazione permanente di abitazioni ordinarie in alloggi Airbnb e business apartment. La condivisione occasionale della propria abitazione è molto meno colpita rispetto agli affitti brevi professionali e il limite spesso citato di 90 notti non fa parte della sentenza.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato: · Tempo di lettura: circa 18 minuti
02
235
abitazioni vuote
mercato estremamente teso
03
7’620
abitazioni secondarie
3,2 % del parco abitativo
04
5’320
appartamenti gestiti professionalmente
2,2 % del parco abitativo
Perché la sentenza è importante
Poche abitazioni vuote.
Molti appartamenti.
Proteggere gli alloggi.
Zurigo ha uno dei mercati abitativi più tesi della Svizzera.
Intervento di politica abitativa e pianificazione
01
Solo 235 abitazioni vuote
Al 1° giugno 2025 risultavano vuote soltanto 235 abitazioni, pari a un tasso dello 0,1%.
02
7’620 abitazioni secondarie
Alla fine di settembre 2025, la statistica della Città di Zurigo registrava inoltre 7’620 abitazioni secondarie e 5’320 appartamenti gestiti professionalmente.
03
Impedire le conversioni permanenti
La Città vuole evitare che le abitazioni nelle zone con quota minima residenziale vengano sottratte stabilmente al mercato ordinario per essere invece affittate ripetutamente a ospiti diversi per settimane o mesi.
Il Tribunale federale conferma l’interesse pubblico
Il Tribunale federale ritiene legittimo questo obiettivo di politica abitativa e pianificazione. Ha confermato che la Città può stabilire regole nell’interesse pubblico anche quando incidono sulla garanzia della proprietà e sulla libertà economica.
Cronologia
Dal
2021
Dal Consiglio comunale al Tribunale federale.
Diversi passaggi politici, cantonali e giudiziari hanno portato alla regola attuale.
Stato dell’articolo
8 agosto 2026
21
22 settembre 2021
Il Consiglio comunale approva la revisione parziale
Il Consiglio comunale di Zurigo approva la revisione parziale sulla non computabilità nella quota abitativa.
22
22 marzo 2022
Il Cantone approva la modifica
La Direzione delle costruzioni del Canton Zurigo approva la modifica.
24
14 marzo 2024
Il Tribunale amministrativo respinge il ricorso
Il Tribunale amministrativo del Canton Zurigo respinge il ricorso contro la regola.
01
30 aprile 2026
Il Tribunale federale conferma la regola
Il Tribunale federale respinge il ricorso di quattro società di business apartment, sentenza 1C_401/2024.
02
25 giugno 2026
La sentenza diventa pubblica
Il Tribunale federale pubblica il comunicato e rende accessibile la sentenza.
03
8 luglio 2026
Entrata in vigore decisa
L’esecutivo cittadino fissa l’entrata in vigore al 1° settembre 2026.
04
15 luglio 2026
Pubblicazione ufficiale
La decisione di entrata in vigore viene pubblicata ufficialmente, con un termine di ricorso di 30 giorni.
05
8 agosto 2026
Stato attuale
Il 1° settembre resta la data prevista di entrata in vigore; l’avviso ufficiale menziona ancora la possibilità di ricorso.
Nuova regola BZO di Zurigo
Che cosa prevede esattamente la nuova regola zurighese
Regole Airbnb a Zurigo nel 2026: cosa significa la sentenza del Tribunale federale per inquilini, locatori, business apartment e mercato abitativo.
01
Regolarità
Locazione breve ripetuta
L’abitazione o una sua parte viene offerta ripetutamente per soggiorni brevi.
02
Carattere commerciale
Uso commerciale
Si tratta di una messa a disposizione commerciale, non di semplice ospitalità privata.
03
Durata
Meno di un anno
Ogni locazione è limitata a meno di un anno.
04
Domicilio principale
Nessuno vi abita stabilmente
Nessuno ha contemporaneamente il domicilio principale o un utilizzo legalmente equiparato nell’abitazione.
05
Quota abitativa
Non computabile
Se queste condizioni sono soddisfatte, l’abitazione non viene più computata nella quota minima residenziale prescritta per il terreno o edificio.
06
Autorizzazione
Verificare il cambiamento d’uso
Una volta entrata in vigore la regola, i cambiamenti d’uso come la conversione in business apartment devono essere dichiarati all’autorità edilizia e possono richiedere un’autorizzazione anche senza lavori.
Stato giuridico
La sentenza 1C_401/2024 ha confermato la regola nel merito. La Città ha fissato l’entrata in vigore al 1° settembre 2026; la decisione pubblicata prevedeva la possibilità di ricorso.
Da non confondere
Che cosa non significa la sentenza
01–03
Nessun divieto generale
La regola è mirata
Non si tratta di un divieto generale di Airbnb in tutta la città.
Non si tratta di un limite automatico di 90 notti derivante dalla sentenza del Tribunale federale.
I contratti di durata superiore a un anno o a tempo indeterminato non sono interessati da questa specifica regola.
04–06
Eccezioni
Non tutti gli utilizzi sono interessati
La Città precisa espressamente che la locazione occasionale della propria abitazione durante le vacanze o altre assenze non è l’obiettivo della regola.
La locazione breve commerciale può ancora essere possibile dove non è prevista una quota minima abitativa oppure vi sono superfici sufficienti al di fuori di tale quota.
Gli hotel sono trattati diversamente dalla normativa urbanistica e continuano in linea di principio a essere computati nella quota abitativa.
Importante
Il limite di 90 notti non è ancora legge
L’iniziativa popolare « Proteggere gli alloggi – regolamentare Airbnb e i business apartment » propone inoltre un divieto generale di locazione breve per oltre 90 notti per anno civile se il tasso di abitazioni vuote è stato inferiore all’1% in almeno uno dei tre anni precedenti.
Questa regola delle 90 notti, tuttavia, non fa parte della sentenza del Tribunale federale e non era ancora in vigore l’8 agosto 2026. L’esecutivo cittadino sta preparando un controprogetto da presentare al Consiglio comunale entro l’inizio di gennaio 2027. [5] [10]
90
Notti
Proposta dell’iniziativa popolare
✕
Non ancora in vigore
proposta politica separata
Per gli inquilini
Che cosa significa la sentenza per gli inquilini?
Gli inquilini devono distinguere il diritto della pianificazione territoriale dal diritto di locazione. La sentenza riguarda principalmente l’utilizzo consentito degli alloggi secondo la normativa edilizia e urbanistica di Zurigo. Le norme svizzere sulla sublocazione restano applicabili separatamente.
01
Consenso
Ottenere il consenso del locatore
Chi subaffitta a pagamento tutto o parte di un appartamento tramite Airbnb o una piattaforma simile necessita in linea di principio del consenso del locatore.
Secondo l’art. 262 CO, il locatore può rifiutare il consenso soprattutto se le condizioni non vengono comunicate, sono abusive o comportano notevoli svantaggi.
02
Locazione occasionale
Abitazione principale durante le vacanze
La locazione occasionale dell’abitazione principale durante le vacanze è molto meno problematica ai sensi della nuova regola rispetto all’utilizzo permanente di un appartamento in affitto per ospiti brevi sempre diversi.
Gli inquilini non dovrebbero comunque pubblicare un appartamento in affitto su Airbnb senza il consenso del locatore.
Airbnb non è vietato in generale
Le locazioni brevi professionali e regolari senza un vero domicilio principale incontrano ulteriori ostacoli di diritto urbanistico oltre al diritto di locazione.
Per locatori e proprietari
Verificare quota abitativa e cambiamento d’uso
01
Quota abitativa
Verificare prima l’immobile
Prima di offrire locazioni brevi professionali, i proprietari dovrebbero verificare la quota minima abitativa applicabile all’immobile.
La questione non è soltanto se un’unità sia stata costruita come abitazione, ma se possa ancora essere computata nella quota residenziale prescritta.
02
Cambiamento d’uso
Può essere necessaria un’autorizzazione
La trasformazione permanente di un normale appartamento in business apartment o alloggio commerciale simile per soggiorni brevi può richiedere un’autorizzazione al cambiamento d’uso.
La Città annuncia che esaminerà segnalazioni concrete di utilizzi non conformi.
Immobili esistenti
Non presumere una tutela automatica delle situazioni esistenti
La Città ritiene che la protezione delle situazioni esistenti non si applichi automaticamente agli utilizzi commerciali di breve durata facilmente reversibili.
Il Tribunale federale ha inoltre osservato che i giudici precedenti avevano presupposto una tutela di principio degli utilizzi esistenti nella valutazione della proporzionalità. È quindi opportuna una verifica caso per caso.
La sentenza non cambia nulla per le normali locazioni a lungo termine.
Business Apartments
Cosa significa per gli operatori professionali?
I fornitori professionali di business apartment arredati sono i più colpiti. Quattro società di questo tipo hanno impugnato la modifica urbanistica.
01
Modello di business
Limitazione significativa
Il Tribunale federale riconosce che la nuova regola può limitare sensibilmente questo modello di business.
02
Proporzionalità
Il tribunale ritiene l’intervento proporzionato
Il tribunale ritiene l’intervento proporzionato, poiché restano possibili utilizzi economicamente sensati e l’obbligo della quota abitativa varia a seconda delle zone.
03
Quartieri
Centro città più colpito
I quartieri centrali con molte abitazioni secondarie e appartamenti gestiti sono particolarmente interessati. La regola può avere un effetto più marcato in queste zone.
Mercato abitativo
Nessun crollo dei prezzi.
Più protezione.
Effetto a lungo termine.
La regola influenzerà probabilmente il mercato abitativo zurighese nel corso degli anni più che dei mesi.
Effetto preventivo
01
Nessun calo immediato e marcato degli affitti
La sentenza difficilmente comporterà un calo immediato e significativo degli affitti a Zurigo. Anche il Tribunale federale osserva che il contributo alla tutela delle abitazioni principali potrebbe essere limitato.
02
Alcuni appartamenti possono tornare sul mercato
Ogni appartamento prima usato esclusivamente per soggiorni brevi che torna alla locazione a lungo termine aumenta l’offerta ordinaria.
03
Soprattutto impedire nuove conversioni
La regola è soprattutto preventiva. Rende più difficile trasformare altri normali appartamenti in affitto in alloggi brevi più redditizi.
Non migliaia di appartamenti dall’oggi al domani
Zurigo resta un mercato con un tasso di abitazioni vuote estremamente basso e tempi di riaffitto molto rapidi.
0.1
Tasso di abitazioni vuote
0,1 %
Città di Zurigo · 1° giugno 2025
235
Abitazioni vuote
235 abitazioni
vuote alla data ufficiale di riferimento
238K
Parco abitativo
238’472
abitazioni alla fine del 2025
7.6K
abitazioni secondarie
7’620
3,2 % del parco abitativo
5.3K
Appartamenti
5’320
gestiti professionalmente · 2,2%
2.7K+
Doppio conteggio
oltre 2’700
appartamenti non occupati conteggiati anche come abitazioni secondarie
Verifica interattiva
La nuova regola BZO potrebbe applicarsi?
Verificate le caratteristiche principali dell’utilizzo concreto.
Valutazione
Questa verifica semplificata non costituisce consulenza legale. Sono determinanti la quota abitativa applicabile, lo stato di domicilio principale e l’utilizzo effettivo dell’immobile.
5
Criteri
per una prima valutazione
§
Fonti
Verificare le basi giuridiche
Casi tipici
Come valutare le diverse situazioni
01
Affitto durante le vacanze
Affittare l’abitazione principale per due settimane
Valutazione: Generalmente non è l’obiettivo della regola BZO.
Cosa fare? Verificare comunque il consenso del locatore secondo il diritto di locazione.
02
Locazione breve per tutto l’anno
Appartamento vuoto affittato per giorni o settimane
Valutazione: Questo caso può rientrare direttamente nella regola.
Cosa fare? Verificare quota abitativa e autorizzazione al cambiamento d’uso.
03
Business apartment
Tre-sei mesi
Valutazione: Molto rilevante.
Cosa fare? La nuova regola può escludere l’appartamento dal calcolo della quota abitativa.
04
Locazione a lungo termine
Contratto di locazione a tempo indeterminato
Valutazione: La regola speciale sugli affitti brevi generalmente non si applica.
Cosa fare? Rispettare il normale diritto di locazione ed edilizio.
05
Stanza Airbnb
Stanza in un’abitazione principale occupata dal residente
Valutazione: Molto meno interessata.
Cosa fare? Verificare contratto, regolamento della casa e consenso del locatore.
06
Hotel
Trattato diversamente
Valutazione: L’utilizzo alberghiero è trattato diversamente dalla normativa urbanistica.
Cosa fare? Secondo la regola confermata, l’utilizzo alberghiero resta in linea di principio computabile.
Cosa fare ora
Misure concrete per gli interessati
I
Per gli inquilini
Chiarire consenso e utilizzo consentito
- Ottenere il consenso del locatore prima di pubblicare un annuncio Airbnb.
- Comunicare prezzi e condizioni in modo trasparente.
- Non trasformare stabilmente un’abitazione in affitto in un’attività commerciale senza verifica legale.
- Rispettare regolamento della casa, vicini e utilizzo consentito.
P
Per i proprietari
Verificare quota abitativa e autorizzazioni
- Verificare la quota abitativa richiesta per l’immobile secondo la normativa BZO.
- Documentare gli utilizzi di breve durata esistenti e previsti.
- Chiarire con la Città l’obbligo di autorizzazione edilizia prima di modificare l’uso.
- Non presumere una tutela generale delle situazioni esistenti.
P
Per gli operatori professionali
Esaminare ogni immobile del portafoglio
- Dare priorità agli immobili in zone con quota abitativa.
- Valutare separatamente le abitazioni con domicilio principale dai modelli di business apartment puri.
- Verificare lo stato delle autorizzazioni di ogni immobile.
- Seguire inoltre l’iniziativa e il controprogetto cittadino.
R
Per chi cerca casa
Continuare a cercare attivamente
- Attivare avvisi di ricerca per Zurigo e i comuni limitrofi.
- Non aspettarsi un miglioramento del mercato a breve termine.
- Monitorare anche cooperative, prime locazioni e comuni per pendolari.
- Preparare in anticipo tutti i documenti per la candidatura.
Ricerca di appartamenti a Zurigo
Perché questo tema interessa chi cerca casa
Se gli appartamenti per affitti brevi commerciali tornano gradualmente al mercato ordinario, probabilmente resteranno vuoti per poco tempo.
Con un tasso di abitazioni vuote dello 0,1%, la rapidità è decisiva.
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Fonti
Fonti e aggiornamento dei dati
Dati aggiornati al: .
- Tribunale federale: sentenza 1C_401/2024 del 30 aprile 2026
- Tribunale federale: comunicato del 25 giugno 2026
- Città di Zurigo: il Tribunale federale conferma la regola sugli alloggi commerciali brevi
- Città di Zurigo: decisione di entrata in vigore della revisione parziale BZO
- Città di Zurigo: iniziativa popolare e controprogetto previsto
- Statistica Zurigo: appartamenti gestiti e abitazioni secondarie 2025
- Statistica Zurigo: tasso di abitazioni vuote 2025
- Statistica Zurigo: parco abitativo e costruzioni 2025
- Associazione svizzera degli inquilini: sublocazione e consenso del locatore
- Città di Zurigo: testo dell’iniziativa che propone il limite di 90 notti
Altre informazioni sul mercato abitativo di Zurigo
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Calcolare un budget d’affitto sostenibile.
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Tutte le guide immobiliari
Altre guide UrbanHome per chi cerca casa in Svizzera.
Risposte dirette
Domande frequenti sulla sentenza Airbnb a Zurigo
Le risposte più importanti in sintesi.
14
Domande e risposte
Airbnb è vietato a Zurigo da settembre 2026?
No. La regola BZO confermata non è un divieto generale di Airbnb. Limita soprattutto la locazione commerciale breve ripetuta senza domicilio principale nelle zone con quota minima abitativa prescritta.
Quando dovrebbe entrare in vigore la nuova regola?
L’esecutivo cittadino ha fissato il 1° settembre 2026. La decisione è stata pubblicata il 15 luglio con possibilità di ricorso. L’articolo riflette lo stato dell’8 agosto 2026.
Esiste ora un limite di 90 notti?
No. Il limite di 90 notti fa parte di un’iniziativa popolare distinta, non della sentenza del Tribunale federale.
Posso affittare la mia abitazione durante le vacanze?
La Città precisa che la locazione occasionale durante un’assenza non è l’obiettivo della nuova regola. Gli inquilini necessitano comunque del consenso del locatore.
Che cosa significa « meno di un anno »?
La regola riguarda locazioni commerciali ripetute con singole durate inferiori a un anno. I contratti pluriennali o a tempo indeterminato non vi rientrano.
La regola interessa tutti i quartieri di Zurigo allo stesso modo?
No. È decisiva la quota minima abitativa prescritta. Dove è bassa o nulla, la restrizione è minore.
I proprietari devono presentare una domanda di autorizzazione edilizia?
La Città indica che la conversione in business apartment può richiedere un’autorizzazione al cambiamento d’uso anche senza lavori.
Cosa cambia sul piano legale per gli inquilini?
Il diritto svizzero sulla sublocazione resta applicabile. La sublocazione a pagamento richiede in linea di principio il consenso del locatore.
Il locatore può vietare Airbnb?
Il consenso può essere negato per motivi legali, ad esempio condizioni abusive o notevoli svantaggi. Pubblicare senza consenso comporta rischi significativi.
I business apartment sono interessati?
Sì. Sono espressamente tra gli utilizzi la cui espansione permanente la revisione BZO intende limitare.
Gli hotel sono interessati?
Gli hotel sono trattati diversamente dalla normativa urbanistica e continuano in linea di principio a essere computati nella quota minima abitativa secondo la regola confermata.
Gli affitti a Zurigo diminuiranno grazie a questa misura?
Un calo immediato e significativo degli affitti è improbabile. La regola potrebbe però impedire altre conversioni e riportare alcune unità al mercato delle locazioni a lungo termine.
Quante abitazioni secondarie ci sono a Zurigo?
Alla fine di settembre 2025, la Città contava 7’620 abitazioni secondarie, pari al 3,2% del parco abitativo.
Dove trovare appartamenti se tornano al mercato ordinario?
Utilizzate avvisi di ricerca e diversi canali. Su UrbanHome potete cercare specificamente a Zurigo e monitorare automaticamente i nuovi affitti.
Notizie UrbanHome
Vedi le fonti della sentenza →
I punti essenziali
Conclusione: nessun divieto di Airbnb, ma maggiore pressione sui modelli professionali di affitto breve
Il Tribunale federale non ha imposto un divieto generale di Airbnb. Ha però confermato uno strumento urbanistico importante per Zurigo: le abitazioni senza domicilio principale affittate regolarmente e commercialmente per meno di un anno non possono più contare come uso residenziale ordinario nelle zone con quota minima abitativa.
L’effetto è molto minore per la locazione privata occasionale. Per gli affitti brevi professionali e i business apartment aumentano invece le esigenze di pianificazione e autorizzazione.
Per il mercato abitativo, la misura rappresenta soprattutto una protezione a lungo termine da ulteriori sottrazioni di alloggi piuttosto che una soluzione rapida agli affitti elevati.
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