Objektbeschreibung
Zum Verkauf steht eine helle 4-Zimmer-Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss eines gepflegten Wohnhauses in Wien-Hernals. Die Wohnung überzeugt durch ihre durchdachte Raumaufteilung, hochwertige Materialien und eine ruhige, grüne Innenhoflage mit Loggia.

Objekttyp: Eigentumswohnung
Wohnfläche: ca. 104,31 m²
Loggia: ca. 5,45 m²
Zimmer: 4
Etage: 2. Obergeschoss
Kellerabteil: ja
Heizung: Zentralheizung (Gas)
Energieausweis: HWB 79,7 kWh/m²a – Kategorie C

Raumaufteilung
Vorraum
Wohnzimmer mit Essbereich und Zugang zur Loggia
Geschlossene Küche (vom Essbereich aus begehbar)
Schlafzimmer mit eigenem Vorraum
Kinderzimmer / Homeoffice
Weiteres Zimmer (Gäste- oder Arbeitszimmer)
Bad mit Wanne und WC
Bad mit Dusche und WC
Abstellraum
Ausstattung und Zustand
Neu verlegte hochwertige Eichen-Landhausdielen
Frisch ausgemalt – Wände und Oberflächen saniert
Doppelverglaste Fenster mit gutem Schallschutz
Zwei modern ausgestattete Bäder
Loggia mit Blick ins Grüne
Sehr gepflegtes Haus, kein Reparaturstau
Der Bau- und Erhaltungszustand des Hauses ist sehr gut bis gut, größere Instandsetzungen sind laut Gutachten nicht erforderlich.

Lage und Infrastruktur
Die Blumengasse liegt in einem ruhigen, urbanen Umfeld mit ausgezeichneter Infrastruktur.
Öffentliche Verkehrsmittel: Straßenbahnlinien 9 und 43 – schnelle Anbindung an die Innenstadt
Nahversorgung: Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Banken – alles fußläufig erreichbar
Bildungseinrichtungen: Kindergärten, Volksschule, HLW Kalvarienberg, Montessori-Schule
Gesundheit: Allgemein- und Fachärzte, Apotheken in unmittelbarer Nähe, AKH Wien ≈ 10 Minuten
Erholung: Grünflächen und Freizeitmöglichkeiten in Gehweite
Besondere Merkmale
✔ Lichtdurchflutete Räume mit südwestlicher Ausrichtung
✔ Ruhige Loggia in Hoflage
✔ Familienfreundliche Umgebung
✔ Ideal auch für Homeoffice
✔ Sofort bezugsfertig
Sonstiges
Kellerabteil im Eigentum
Haus wurde 1992 errichtet
Keine Schutzzone, keine BausperreAngaben gemäß gesetzlichem Erfordernis:

Heizwärmebedarf:	79.9 kWh/(m²a)
Klasse Heizwärmebedarf:	C