Dieses charmante Einfamilienhaus im 23. Wiener Gemeindebezirk bietet die seltene Kombination aus privatem Rückzugsort und exzellenter städtischer Infrastruktur. Die Liegenschaft besticht durch ihre solide Bauweise und das Potenzial, individuelle Wohnträume in einer gewachsenen Wohnumgebung zu verwirklichen. Die Schimekgasse zeichnet sich durch ihren verkehrsberuhigten Charakter aus. Es handelt sich um eine klassische Wohngegend, die vorwiegend von Einfamilienhäusern und gepflegten Gärten geprägt ist.
Das Gebäude wurde ca. 1975 errichtet und besteht aus dem Erdgescho�� mit einer Nutzfläche von ca. 151m² und einem Kellergeschoß mit ca. 127m². Beide Stockwerke werden mittels einer Gastherme, welche 2025 erneuert wurde beheizt.

DAS ERDGESCHOß wurde eingeteilt in:
- Windfang 13,64 m², welcher früher als überdachte Einfahrt genutzt wurde.
- Vorraum 15,12 m², mit viel Platz für Garderobe und Schuhe.
- Vorraum 17,49 m², von hier aus gelangt man auch in das Kellergeschoss.
- Schlafzimmer 19,72 m², welches einen Ausgang in den Garten hat.
- Küche 7,10 m², grenzt direkt an das große Wohn-Esszimmer.
- Wohnzimmer 35,26 m², ausgestattet mit einem Kamin und einem weiteren Zugang auf die Terrasse und anschließender grüner Oase.
- Schrankraum 9,55 m², mit Durchgang in das weitere Schlafzimmer.
- Schlafzimmer 15,41 m², welches sehr geräumig ist.
- WC 3,02 m², ausgestattet mit Handwaschbecken, Pissoir und Toilette.
- Bad 5,50 m², hier haben wir Waschbecken, Dusche, Badewanne und Waschmaschinenanschluss.
- Kabinett 9,78 m, perfekt als Homeoffice geeignet.

Vom zentralen Vorraum führt eine Treppe ins KELLERGESCHOß, welches eingeteilt wurde in:
- Stiege Vorraum 9,13 m²
- Keller 55,83 m², welcher derzeit als Fitnessraum genutzt wird.
- Keller 31,04 m², hier befindet sich auch die Gastherme.
- Keller 31,63 m², dies ist ein Erdkeller.


DER GARTEN hat ca. 350m² und wurde mit Wegen, kleinen Rückzugsorten und einem Schuppen entzückend gestaltet.
Auf der großen Terrasse kann man mit Blick ins Grüne die Seele baumeln lassen.
Das Gebäude wurde über die Jahre immer in Schuss gehalten. 2025 wurden Instandhaltungsarbeiten wie Dachsanierung, neue Fenster mit Außenrollos und eine neue Gastherme gemacht.
Dieses Einfamilienhaus bietet eine ideale Kombination aus großzügigem Platzangebot, einem gepflegten Garten und einer ausgezeichneten
Infrastruktur – perfekt für Familien, die Wert auf Lebensqualität legen.

Gerne stehe ich für eine Besichtigung zur Verfügung.
Wir möchten auf ein wirtschaftliches sowie familiäres Naheverhältnis zur Eigentümerin hinweisen.

Nina Caroline Wenner
Poetsch Immobilien
Tel: +43 (0)Mail: Angaben gemäß gesetzlichem Erfordernis:

Heizwärmebedarf:	149.0 kWh/(m²a)
Faktor Gesamtenergieeffizienz:	1.94