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Toujours imposéele système actuel reste en vigueur jusqu’à fin 20282026UrbanHome · Valeur locative Suisse 2026
Qu’est-ce que la valeur locative ? Signification et calcul en Suisse
La valeur locative est un revenu imposable attribué au logement occupé par son propriétaire, même si aucun loyer n’est effectivement payé. En 2026, ce système s’applique encore et ne sera supprimé qu’au 1er janvier 2029. Son montant dépend du canton, du bien immobilier et de la valeur locative estimée sur le marché.
Auteur : Nikita von Niederhäuser, expert immobilier UrbanHome21 octobre 2026 · Temps de lecture : env. 14 minutes
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Ordre de grandeursouvent cité par rapport au loyer de marché comparable60–70%03
Déductions actuellesintérêts hypothécaires et entretien peuvent être pris en compte−04
Changement de systèmesuppression dès le 1er janvier 20292029Définition
Valeur locative = avantage imposable lié à l’occupation de son propre logement.
Une personne qui vit dans son propre appartement ou sa propre maison ne se verse aucun loyer. Le système fiscal suisse actuel considère néanmoins l’avantage économique de cette occupation comme un revenu. De manière simplifiée, la valeur locative doit refléter le loyer qu’un bien comparable pourrait produire sur le marché.
2026 · Switzerland · 2029
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Aucun paiement réel
La valeur locative n’est ni une facture ni un loyer versé à l’État. C’est un montant ajouté au revenu imposable.
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Principe fédéral – calcul cantonal
L’imposition découle du droit fédéral, mais l’évaluation concrète relève des cantons. Il n’existe donc pas une seule formule identique dans toute la Suisse.
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Les résidences secondaires sont aussi concernées
Jusqu’à fin 2028, la valeur locative s’applique en principe aussi aux résidences secondaires et de vacances occupées par leur propriétaire. Dès 2029, elle sera supprimée pour les résidences principales et secondaires.
Calcul
Comment calcule-t-on la valeur locative ?
Le principe est simple, mais le calcul officiel varie selon le canton. Loyers comparables, valeur du bien, situation, surface, âge, niveau d’équipement et modèles cantonaux peuvent intervenir.
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Estimer un loyer comparable
Le point de départ consiste souvent à déterminer quel loyer un bien similaire pourrait atteindre au même endroit.
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Appliquer la méthode cantonale
Le canton décide s’il utilise des loyers comparables, des facteurs d’évaluation, un système de points, la valeur immobilière ou d’autres modèles.
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Fixer la valeur imposable
À titre indicatif pour la Suisse, ch.ch mentionne environ 60 à 70 % du loyer d’un objet comparable. Le chiffre officiel peut être déterminé autrement selon le canton.
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Déclarer dans la déclaration d’impôt
La valeur locative fixée est saisie comme revenu. L’effet fiscal final dépend ensuite du reste du revenu, des déductions et du taux d’imposition.
Exemple de calcul simple
Loyer de marché supposé pour une maison comparable : CHF 2’500 par mois, soit CHF 30’000 par an. Si, dans cet exemple simplifié, un canton retenait 65 % comme valeur locative imposable, le montant serait de CHF 19’500 par an. Il s’agit uniquement d’un exemple : la valeur officielle peut différer en raison de la méthode cantonale.
Impôts 2026
Quelles déductions sont possibles aujourd’hui ?
Le système actuel combine l’imposition de la valeur locative avec des déductions. Cet équilibre changera fondamentalement en 2029. [1]
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2026Intérêts hypothécaires
✓
Dans le système actuel, les intérêts passifs sont déductibles dans le cadre des règles légales.
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2026Frais d’entretien
✓
Les frais d’entretien destinés à maintenir la valeur du bien peuvent être déductibles selon le droit fiscal, sur la base des frais effectifs ou de certains forfaits. Les dépenses qui augmentent la valeur sont traitées différemment.
Différences cantonales
Pourquoi la valeur locative varie-t-elle selon le canton ?
Les cantons utilisent des procédures d’évaluation différentes. Il ne faut donc pas appliquer une formule nationale unique.
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Zurich 2026
Pour les immeubles construits jusqu’en 2025, le canton maintient en principe les anciennes valeurs locatives pendant la période transitoire. Les nouvelles constructions dès 2026 suivent la nouvelle méthode avec une règle transitoire. [4]
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Genève 2026
Genève indexe périodiquement la valeur locative. Pour la période fiscale 2026, l’indice a été fixé à 127,5 points, soit 1,8 % de plus qu’en 2025. [5]
Dès le 1er janvier 2029
La valeur locative sera supprimée – mais plusieurs déductions disparaîtront aussi.
Le vote de 2025 a rendu possible le changement de système. Le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Le système actuel reste applicable jusqu’à fin 2028. [2]
| Élément | Jusqu’à fin 2028 | Dès le 1er janvier 2029 |
|---|---|---|
| Valeur locative | imposée comme revenu | supprimée pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire |
| Entretien du logement occupé par son propriétaire | déductible selon les règles actuelles | déduction des frais d’entretien supprimée |
| Intérêts passifs | déductibles selon les règles actuelles | fortement limités; déduction proportionnelle maintenue pour les immeubles loués ou affermés |
| Primo-acquéreurs | pas de nouvelle déduction spéciale | déduction des intérêts limitée dans le temps et dans son montant |
| Énergie / environnement | déductible aujourd’hui selon les mesures et le canton | supprimé pour l’impôt fédéral direct; les cantons peuvent maintenir ces déductions temporairement |
En pratique
6Comment trouver sa valeur locative et vérifier son impact fiscal.
Le principe est simple, mais le calcul officiel varie selon le canton. Loyers comparables, valeur du bien, situation, surface, âge, niveau d’équipement et modèles cantonaux peuvent intervenir.
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Vérifier la taxation
Cherchez la valeur locative officielle dans votre dernière décision de taxation ou dans les documents d’évaluation du bien.
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Consulter les règles cantonales
Utilisez le site de l’administration fiscale cantonale pour connaître la méthode, les formulaires et les éventuels calculateurs.
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Utiliser le loyer du marché comme contrôle
Les annonces comparables peuvent aider à apprécier le montant, mais elles ne remplacent pas l’évaluation officielle.
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Saisir les déductions séparément
Les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien déductibles doivent être déclarés dans les rubriques prévues, et non soustraits directement de la valeur locative.
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Préparer 2029
Pour les rénovations, l’amortissement et la stratégie hypothécaire, tenez compte du changement fiscal prévu en 2029.
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Demander en cas de doute
Si la valeur paraît anormalement élevée ou si l’utilisation du bien a changé, contactez l’administration fiscale cantonale ou un spécialiste.
Sources
Sources officielles et état 2026
Ce guide repose sur les règles actuellement en vigueur et les changements décidés en 2025/2026. La situation concrète dépend du canton et du contribuable.
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Questions fréquentes sur la valeur locative en Suisse
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10FAQ
C’est un loyer théorique attribué à un logement occupé par son propriétaire. Le montant est aujourd’hui ajouté au revenu imposable même si aucun loyer réel n’est payé.
À titre indicatif, ch.ch mentionne environ 60 à 70 % du loyer d’un bien comparable. Le montant effectif est fixé par le canton et peut reposer sur une autre méthode.
Selon le canton, les loyers comparables, des facteurs d’évaluation, la valeur immobilière, un système de points ou une combinaison de ces éléments peuvent être utilisés.
Oui. La réforme n’entre en vigueur qu’au 1er janvier 2029. Le système actuel reste applicable jusqu’à fin 2028.
Le 1er janvier 2029 pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire.
Dans le système actuel, oui dans le cadre des règles légales. Dès 2029, la déduction des intérêts passifs sera fortement limitée.
Les règles actuelles restent valables jusqu’à fin 2028. Dès 2029, la déduction des frais d’entretien du logement occupé par son propriétaire sera supprimée.
En principe oui jusqu’à fin 2028. Dès 2029, elle sera aussi supprimée pour les résidences secondaires; les cantons pourront introduire un impôt immobilier spécial.
Non. Les méthodes cantonales d’évaluation diffèrent sensiblement. Il faut donc utiliser la valeur officielle du canton concerné.
Le plus souvent dans la dernière taxation, sur une fiche d’évaluation cantonale ou dans les documents de l’autorité fiscale communale ou cantonale.
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Summary
La valeur locative reste importante jusqu’à fin 2028 – puis le système change.
Pour les périodes fiscales 2026, 2027 et 2028, la valeur locative reste pertinente. La valeur déterminante est celle fixée officiellement par le canton, et non un loyer de marché estimé par le propriétaire.
Les propriétaires et futurs acquéreurs doivent donc distinguer deux calculs : la charge fiscale actuelle avec valeur locative et déductions, puis la situation dès 2029 sans valeur locative mais avec beaucoup moins de déductions.
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